二手房交易税费该如何计算？

二手房交易税费的计算是购房者和售房者在房产交易过程中必须考虑的重要因素。了解各项税费的具体计算方法和相关规定，不仅能帮助双方合理规划财务，还能确保交易过程的顺利进行。以下是关于如何计算二手房交易税费的详细介绍。

契税

契税是二手房交易中由买方承担的主要税种之一。其计算依据是房屋的成交价格或评估价格（取两者中较高者）。契税的税率根据房屋面积和购房者的购房次数有所不同。

1. 普通住宅

90平方米以下：首次购房按1%缴纳；二次购房按3%缴纳。

90至140平方米：首次购房按1.5%缴纳；二次购房按3%缴纳。

140平方米以上：无论首次还是二次购房，均按3%缴纳。

2. 非普通住宅

面积不限：契税税率为3%；别墅契税税率为4%。

契税的计算公式为：契税=成交价或评估价（高者）×税率。

营业税（增值税）

营业税（或称为增值税）是二手房交易中由卖方承担的主要税种之一。其是否免征以及税率的高低，主要取决于房屋的持有年限。

1. 普通住宅

持有满2年：免征营业税。

持有不足2年：按房屋总价的5.6%缴纳营业税。

2. 非普通住宅

持有满2年：按房屋总价与买入价格差额的5.6%缴纳营业税。

持有不足2年：按房屋总价的5.6%缴纳营业税。

值得注意的是，自2016年起，个人将购买2年（含）以上的普通住房对外销售的，免征增值税。因此，在计算营业税时，应特别注意房屋的持有时间。

个人所得税

个人所得税是二手房交易中由卖方承担的另一项重要税种。其计算方法和免征条件主要取决于房屋的持有年限和是否为家庭唯一住房。

1. 普通住宅

持有满5年且为家庭唯一住房：免征个人所得税。

持有不满5年：个人所得税计算公式为{(售房收入-购房总额-营业税-原始契税-合同价×1%)×20%}。

持有满2年但不足5年：个人所得税计算公式为{(售房收入-购房总额-印花税)×20%}。

2. 非普通住宅

无论持有年限：均按售房收入减去相关费用后的差额的20%缴纳个人所得税。

在不能正确计算应纳税额的情况下，税务部门会采取核定征收方式，个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

土地增值税

土地增值税是二手房交易中可能涉及的另一项税种。但值得注意的是，个人销售住房暂免征收土地增值税。对于个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，居住满5年（含）以上，也免征土地增值税；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，则按规定计征。

其他税费及费用

除了上述主要税种外，二手房交易还可能涉及以下税费及费用：

1. 房屋交易手续费

按房屋建筑面积计算，一般为每平方米6元，由买卖双方共同承担。但也有地区按每平方米3元计算。

2. 交易印花税

印花税的计算依据同样是房屋的成交价格或评估价格（取两者中较高者），税率为0.05%。但根据现行政策，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

3. 产权转移登记费

产权转移登记费一般为50元，每增加1名共有人加10元。若买家为单位，则费用为80元。

4. 房屋评估费

房屋评估费按评估额的0.5%计算，由申请评估的一方承担。

5. 城建税、教育附加税和地方附加税

城建税和教育附加税均以营业税为计税依据，城建税税率为营业税的7%，教育附加税税率为营业税的3%。地方附加税的具体税率根据当地政策而定。

实际案例分析

以一套位于某城市的二手房为例，假设该房产的成交价格为150万元，房屋面积为120平方米，且为购房者的首套住房。卖方持有该房产已满5年，且为家庭唯一住房。

1. 契税

由于房屋面积在90至140平方米之间，且为购房者的首套住房，契税税率为1.5%。

契税=150万元×1.5%=2